一、项目概述
（一）招标投标。为拍卖处置某公司破产资产——物资大厦办公房（以下简称本项目），破产清算组于2007年4月 29日向上海国拍、青莲阁、长城、东方国际等拍卖公司发出招标邀请。各拍卖公司在2007年5月15日前将拍卖方案报送招标方，响应招标并参与项目拍卖权的公开性竞争。
（二）评标中标。招标评委会对响应招标的拍卖公司的投标书（拍卖方案）进行评分，最后评定我上海青莲阁拍卖有限责任公司为本项目的拍卖人。我公司在投标拍卖方案基础上，细化形成拍卖计划书，并与委托方签订《委托拍卖合同》，为启动本项目奠定基础。
（三）拍卖成交。2007年8月21日举行房产专场拍卖会，标的房产——物资大厦第18层整层、19层和20层9个单元全部拍卖成交，拍卖成交总额3378.01万元。买受人在规定的时间内付清拍卖成交价款，签署《房产标的实物与文件资料交接书》。在法院的主持下，标的房产抵押权人——中信实业银行上海市分行撤销抵押权，房地产交易中心注销《房地产他项权证》。截至2007年11月8日，委托人付清营业税、买受人付清契税，买受人办理房地产变更登记手续，取得房地产交易中心出具的《收件收据》，分别于2007年11月22日、23日领取新的《房地产权证》。
二、项目实施
（一）拍卖策划。本项目的“卖点”是位于上海市中心机电一条街——北京东路近山西路的商务楼；“疵点”是第18层经改造分割，不可按房地产登记信息册的单元进行拍卖，而只能整层拍卖；“难点”是房产租赁合同未到期。鉴于此，策划的立足点是，整层房产的目标买家为投资者——如，投资管理公司，大单元房产的目标买家为经营者——如，机电销售公司，而小单元房产的买家为使用者——如，生产在郊区，办公在市区的各类企业，从而确定拍卖的重点是，信息覆盖面广一点，房产增值潜力多介绍一点，吸引有实力的买家多一点。
（二）拍卖招商。基于标的房产的特点，确定拍卖工作重点，在拍卖招商环节投入人力、物力和财力。按照“预热——加热——升温”的营销法上，递进式推介标的房产，先后在都市大报——新民晚报、房产信息窗——解放日报、快餐式大报——新闻晨报、专业类快报——上海商报、房地产行业报——房地产时报等媒体发布拍卖预告、拍卖公告、招商广告。针对“租改买”、“小改大”、“散改合”、“远改近”的客户需要，沿四川路、北京路、西藏路、河南路散发宣传单片。考虑到购买者有意看房，在标的现场——物资大厦门口，通道等处架起介质为“易拉宝”的宣传板，吸引买家关注房产、了解拍卖，选择竞买。另外，向本公司数据库中的房产投资商、办公楼需求者发短信和电子邮件，还借助公司网站和其他专业门户网站，宣传房产标的，收到了良好的效果。
（三）拍卖交割。实现房产拍卖的标志，不仅是拍卖成交价的发现，而且是房产标的完美交付——委托人交实物、买受人领取房地产权证。此间，做了大量的工作，如，催促委托人召开清算组会议，商请债权人撤销他项权利，联系法院解除房产查封，配合税务局稽核转让房产应缴税金，协助买受人缴纳契税等等。特别是，新世纪公司进入破产程序，原法院“查封房产”，现法院“解封房产”，必须走程序，自然消耗时间，买受人对此不理解，我公司业务人员顶住买受人的“打爆电话”的压力，排解买受人“打110解决纠纷”的局面，顺利完成房产过户领证的任务。
三、项目经验
（一）拍前调查是项目成功的基础。本项目得以顺利实施，关键是在拍卖前打下良好基础。第一，按照“倒逼法”，把第一项工作定义为房产是否可交易、是否可办证，从而确保了拍卖标的及拍卖标的的组合。第二，按照“查验法”，把房产出让人是否欠费、买受人入住是否有条件限制等问题和情况摸清，向物业管理公司、物业管理员了解项目的基本情况，从而确保了《拍卖特别规定》中的标的瑕疵说明、投资风险提示准确无误地告知竞买人。第三，按照“比较法”，把标的所在地房产中介机构的“挂牌价”了解清楚，从而确保房产拍卖保留价的可行性、可控性。
（二）咨询接待是提高价格的关键。为了让拍卖信息有效地传递到最有需求的买家手中，从启动拍卖的第一天起，在公司接待室、在房产标的现场、在互联网上、在电话里，紧紧抓住“了解客户需求，解答客户疑问”的重要环节，方法是，编制统一的咨询稿，做好每一个客户的接待，讲解竞买房产的要点。正是较好地把握了买家的心态，自然地揭示了房产标的的投资亮点，吸引了买家对房产标的的关注度。在咨询接待过程中，有不少房产中介机构对本公司业务人员热心推荐、细心解说的工作方式、工作作风予以高度评价。
（三）项目管理是确保运行的手段。拍卖活动是一个系统工程，涉及业务、财务和商务等多部门，要求在前期策划、中期运行、后期结算等各个阶段，保持良好的运行状态。因此，项目管理具有重要性和必要性，而导入项目标准化管理是确保项目运行的重要手段。本项目实施过程中，精心编制《项目管理甘特图》，把工作内容、时间节点、责任人以及工作环节，集于一图，并且跟踪项目进度，对项目的实施起到了监控、导向的作用。
（四）合作互动是项目成功的保证。本项目从编制拍卖计划书到启动拍卖，从底价协商到拍卖交割，委托方与本公司始终保持良好的沟通，不管是标的房产前期调查、租赁户的拍卖告知、物业欠费的处理，还是他项权证的注销、拍卖价款的划付、标的房产的移交，相互尊重，换位思考，目的是为了保证本项目的顺利实施，从根本上来，维护了破产资产债权人的利益。 [作者：崔海乐
