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嘉利大厦办公房拍卖超出预期
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    上海某机构(以下称委托人)委托本公司拍卖的嘉利大厦办公房(以下称标的),从2008年5月启动拍卖,至2008年11月完成房产变更登记,实物交接则标志着此项目实施完毕。
一、项目概况
    本项目的特点是,启动拍卖之时正值上海房地产市场进入拐点,房地产投资商的资金流入股市尚未返流房市,标的周边的首信银都国际广场等新建筑物,体量大、质量高,对本项目来说,有着许多不利因素。但经过努力,成功拍卖,标的成交价与评估价19,575,000.00元相比提高3.38%,与账面净值13,965,809.96元相比,增值30.99%。
    1、委托拍卖。本项目标的——位于延安西路1228弄2号2A—2H室,建筑面积1322.62㎡(二楼整层),房地产权证号:沪房地长字(2002)第024062号。委托人于2008年5月6日与本公司签订《委托拍卖合同》。合同约定,房地产评估委托第三方专业机构实施标的评估,报国资委备案后实施拍卖。
    2、拍卖成果。经过筹备,本公司于2008年8月18日举行房地产专场拍卖会。此标的起拍价为15000元/㎡,以单价15300元/㎡的价格成交,总价20,236,086.00元(15300元/㎡×1322.62㎡)。买受人于2008年8月21日付清拍卖成交款20,236,086.00元。
    二、项目实施
    本项目成功之处,在于拍卖筹备工作基础扎实,拍卖策划工作精心投入,拍卖招商工作方法得力。
    1、前期勘察。本公司接受委托后,组织房地产评估师、商务策划师等专业人员对标的进行拍卖前期勘察。一是查询标的的权属情况,内容包括标的土地性质、房产用途、是否抵押、可否拆分转让、物业费标准等,对于项目定位起到基础性作用。二是了解标的使用情况,内容包括装修、隔断、水电指标、停车位需求量,对于项目估价起到指导性作用。三是了解标的租赁情况,包括嘉利大厦办公房的出租率和租金水平、周边办公楼的租赁基价和市场价,对于项目招商起到决定性作用。
    2、商务策划。根据所掌握的与标的相关的各种情况,以及充分考虑项目实施的需要,本公司组建项目组,开展拍卖项目策划,基于项目的特点,确立项目思路,通过对标的优势分析、劣势分析、机会分析和危机分析,判断得出拍卖项目的定态——引导投资经营,即基于标的地理位置、物业特点,拟引导有一定规模、具有一定市场知名度和品牌特色的企业参与投资,同时,在招商中调整并定位。
    3、招商推介。考虑本项目标的位于延安路高架定西路,属于中心城区的商办楼,又是二楼整层相对独立,将项目重点放在寻找大型商贸公司的大客户上。所以,在招商阶段,多手段全方位开展项目招商。方法一,在房地产时报、壹报通的拍卖探宝专栏刊登拍卖预告,突出“城区商办楼”、“投资理财”的概念,以吸引投资者关注此项目。方法二,在网上发布拍卖信息,详细介绍标的的基本情况,内容包括标的坐落地和交通情况、标的所在商圈和投资方向,周边房地产成交价和本标的拍卖参考价,旨在提升投资者的竞买信心。方法三,在标的所在地投放宣传单片,向嘉利大厦的业主发放拍卖资料,以求现有的承租人“改租为买”。方法四,向本公司客户数据库里的办公房投资客户发出邀请函,为他们创造看房条件,解析竞买房产的成本(标的价款、拍卖佣金、交易税费、出租收益预测等),以锁定目标客户。
三、项目总结
    本项目在实施过程中,得到了委托人的全力配合,包括协助现场招商、与物业公司沟通、接待意向竞买人等。本公司也在引进社会力量推进拍卖方面作出努力,包括引进工商银行二手房贷款机制、房地产中介推荐机制,对于招商宣传、实现拍卖起到积极作用。
    1、辅助评估,确定拍卖定位。本项目标的所有权人系上海市信息工作委员会下属事业单位,按照有关规定,转让标的必须清产核资、评估审价、内部决策和上报备案。本着“评估专业化、拍卖市场化“的宗旨,本公司与评估公司保持沟通,对该公司中国注册房地产评估师所作的询证,给予专业性的合作,提供本公司房地产评估师所作的市场调查数据、房产拍卖案列,并结合本项目的实际情况,提出建议性意见,共同就标的市场价值的相关因素(如,个性化隔断,限制了标的拆分拍卖,陈年化装修,较难满足新业主或承租户的要求等)进行评定,充分把握房地产市场动态,客观分析房地产市场趋势,对于本项目实施的准确定位有着积极的作用。
    2、辅助规划,理顺拍卖操作。本项目是上海市发展和改革委员会核批的建设项目,通过置换本项目标的,所得款用于购置陆家浜路1308号房产和专用机房建设,委托人对转让标的的成本,如应缴营业税、土地增值税等,必须计划和实控。对此,本公司专业人员根据房地产交易的规定、一般规律和标的初始成本,为委托人测算转让房地产而发生的各项税费,使委托人在转让前就有一个充分准备,从而,有效推进了拍卖项目的高效实施。
    3、辅助交接,完善拍卖流程。由于委托人的新机房装修工程量大,委托人实际入住新址的时间表具有不确定性,势必影响委托人的撤离,为此,本公司在拍卖特别说明中予以明示,向竞买人提示标的瑕疵——原房地产权利过渡使用至2008年12月31日,如果是第三方(装修公司)原因,原权利人要求延期的,则双方签订租赁合同,为竞买人拟订《租赁合同》,约定租赁时间、租赁价格和相关权利义务,从而确保委托人自然过渡,顺利搬迁,买受人则有明确的入住时间表和合理收益。                                                                                 [作者:杨亚平]                         
 
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