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天山路房地产拍卖增值率12.50%
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一、前期调查,设计方案。
      在签约委托拍卖合同之前,我公司对拍卖标的权利状况和使用现状调查(包括拍卖标的房地产物业管理费、房屋维修基金、可能存在欠费调查和核实)及拍卖标的瑕疵进行了详细的调查,并提供房地产估价咨询意见(包括拍卖标的房地产公开市场价和预计最有可能的拍卖成交价)、在不同成交价格下转让方税费测算表,为委托人委托拍卖提供决策参考。
      鉴于拍卖标的为带租约房产,我公司以挂号信函、现场张贴、现场签收等诸多方式并重,向承租人送达了拍卖公告、对承租人的通知、房产拍卖招商信息、拍卖规则、拍卖特别规定、天山路房产拍卖特别说明等拍卖咨询稿等文件。
二、宣传招商,推荐标的。
    1、重视网络招商。截至拍卖会前,我公司网站关于拍卖标的的点击量达627次。同时,我公司也在上海拍卖行业协会网站对拍卖标的进行了推介,以吸引更多的潜在竞买人关注。
    2、手机短信推介。以手机短信方式向已积累的房地产竞买人或买受人传递拍卖信息。
    3、与房产中介公司合作。积极向上海知名的房地产中介公司推荐拍卖标的,吸引房产中介公司意向客户参与竞买。
    4、加大现场招商。组织了工作人员对联业大楼共计19层共计190户业主逐户进行了现场派发拍卖标的招商信息。
三、规范实施,成功拍卖。
    我公司在新闻晚报》2009年6月24日周三A6版刊登了拍卖公告。为了扩大拍卖的影响,在2009年6月26日周五第3版再次刊登拍卖公告。安排了2009年6月30日、7月3日、7月7日共计3天拍卖预展,组织意向竞买人在现场集中看房,人数高达100人。在组织现场预展时,详细向意向竞买人介绍拍卖标的存在的优势及存在的瑕疵。据统计,截至在拍卖会前,天山路1855号联业大楼四套公寓意向竞买人有36位,并向我公司交付相应的拍卖保证金。
    拍卖会上,委托人将密封的拍卖底价确认函现场提交国家注册拍卖师,并由拍卖师当众启封;拍卖师宣读了房屋承租人名单,确认没有房屋承租人到场竞价。在拍卖会前近一个小时,拍卖人以图文并茂的幻灯片的形式向到场的众多竞买人展示拍卖标的室内、室外、周边地铁、成熟的商业配套等诸多景观照片,以吸引竞买人的关注。
      通过拍卖人的全力以赴的招商工作和向竞买客户推介引导工作,竞买人在拍卖会现场表现出较为强烈的竞买意向。拍卖会第4号拍品天山路1855号1410室的竞价犹为激烈,起拍单价为12000元/平方米,拍卖成交单价为13500元/平方米,拍卖成交单价超过起拍单价1500元/平方米,拍卖成交总价超过拍卖底价163,740元,增值率达12.50%。
四、房产办证,协助工作。
     鉴于房地产拍卖标的原通过抵债形式取得,抵债金额背离当时拍卖标的房地产市场价值,原业主某市公路管理局也不能提供不动产销售发票,此类情形必须通过土地增值税课税目的房地产估价,向税务部门提供房地产估价机构(建设部一级评估资质)出具的房地产估价报告。
     由于转让方为外省事业单位,税费缴纳涉及原始契税单的申请打印、房产税和城镇土地使用税的补缴等事项,纳税申报及缴税流程相对比较复杂和特殊。同时,转让方应缴税费是房地产转让人关心的核心问题,转让方税费测算是否准确直接影响到是否委托拍卖、确定拍卖底价等诸多决策。在转让人纳税申报前,对转让方税费作了全面的测算,与税务部门最终核定的转让方税费额一致。
      自2009年7月1日起,房地产交易过户执行新的《上海市房地产登记条例》。新旧房地产登记政策处于交替之际,本次拍卖成交房地产执行全新的房地产登记政策,例如增加签署买卖双方《房地产买卖合同》、国资委授权拍卖处置批文等相关审核流程。
五、房产交付,顺利圆满。
      我公司积极主动与拍卖标的处置人、拍卖标的委托人、拍卖标转让人、买受人、房屋承租人(包括实际承租人、使用人、代管人)沟通,清除房屋承租人向买受人交付房屋的障碍,顺利完成向买受人交付房屋事项。
     通过我公司的不懈努力,顺利完成了拍卖标的拍卖成交、房地产交易过户、拍卖标的房屋交付、拍卖成交价款结算、拍卖佣金结算等工作事项。[作者:杨亚平]
 
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