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[市场观察]房产拍卖市场——投资“洼地”
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         当人们热衷于在各类房展会或跟随房产中介四处奔波“淘房”时,却少有人关注到房产拍卖市场这一投资“洼地”。通过房产司法拍卖成交的房产价格,确实要比当下二手房交易市场的价格低一些。但房产拍卖也有其局限:标的挑选余地较小、必须现金付款。不过眼光独到、精明能干的投资者往往能从中寻到廉价的投资机会。

  打开本市几家比较大的拍卖行的网站,记者发现平均每月一般都会有两次房产拍卖,有把几套房源打包拍卖的,也有单套拍卖的。本市大约有20多家拍卖行有房产拍卖的业务,一般来说市场行情好时,房源会多一些。该行拍过的最多一次有100多套住宅。一般来说,拍卖房产的主要来源是司法委托,也就是法院判决要拍卖的房产。银行处理抵押房产和商业企业处理资产也是拍卖房源的重要来源。有些私人急需用钱时,也会委托拍卖行来拍卖自己的房产,不过这种情况比较少见。

  通过拍卖来买房与普通购房程序不一样,首先要登录拍卖行网站了解拍卖信息,然后可以要求现场看房。如果中意的话再带上保证金和身份证参加拍卖。拍卖成功,自然是“一手交钱,一手交货”支付交易税费,完成过户;没有拍到的话,拍卖行会退还保证金。

  举个例,今年5月的一次房产拍卖会,有三套住宅房产被拍出:其中有位于浦电路48弄20号、建筑面积为64.79平方米的房产,以78万元的价格成交,每平方米约1.2万元;位于长宁区兴义路,建筑面积为168.31平方米(带租约)的房产,以216万元的起拍价成交,单价约1.28万元每平方米。

  比较一下上述两套房产所处同一小区内楼层、面积相仿的二手房交易市场价格,发现通过房产司法拍卖成交的房产价格,确实要比二手房交易市场的价格来得低些:浦电路48弄位于4层的一套中档装修的建筑面积为66平方米,挂牌出售价格为100万元,约折合每平方米15152元;该小区另一套5楼豪华装修的建筑面积为77.03平方米的房产挂牌出售价格为118万元,约折合每平方米15319元。拍卖的单价比挂牌价便宜了约3000元。

  如果地段、房屋面积、楼层比较符合购房者要求的话,房屋拍卖的价格比在二手房中介成交的价格确有一定的优势。但是,拍卖行只接受全额付款,不接受银行贷款。这一规定,阻止了资金实力不够雄厚的购房者进入拍卖市场,成了一道门槛,同时,这一状况也解释了为何拍卖市场成交的房产价格,会常常略低一些的原因。

  拍卖公司收取的交易手续费普遍要高于房产中介。总成交价200万元以下的,手续费一般在5%左右;200万-1000万元以上的,手续费约为3%。而中介的收费标准是上下家各收1%,例如总价200万元的房子,如果是买二手房的话,交中介费2万元,而如果是拍卖的话,需支付约10万元的手续费。其他二手房交易的税费,通过中介和拍卖收取的数额是一样的。

 
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